大炮又响了 如何看待2018楼市暴涨预言

大炮又响了如何看待2018楼市暴涨语言

作者：齐俊杰看财经【ID：qijunjie82】

最近，某房地产闭门会议上，某著名地产开发商任先生再次发表大炮言论，直指调控错了，2018年房价将暴涨的更高。他的主要依据三点。

首先，土地供给失衡，2015年土地供给是负的33%，2016年继续下滑，部分一线城市甚至下滑了一半，北京连2015年的一半都不到，供给失衡，所以2017年的房价应该继续暴涨，现在压下来只是暂时现象。

其次，需求端买房预期强烈，平均每造一套房子，卖掉2.12套，很快6个月，房子库存就没有了。将再次出现恐慌性购房。

第三，一线城市控人，会失败。他还是举了那个老例子，东京1200万人的时候，修了高铁到大阪，希望疏解东京人口到大阪去生活，但结果却适得其反，大阪人全速流向了东京。最后东京人口3750万，所以断定，一线城市有更好的就业教育医疗等资源，人口是限制不住的。

很多人问我怎么看，任先生的论断，我首先表明立场，公平公正公开的说，任先生的话都正确，十分的正确，坚决赞同。但任先生可能只说到了一个面，那就是房地产的基本面，而忽略了房地产的金融属性，所以就好比，牛市里的股票分析师一样，对于公司的基本面基本判断正确，但却做出了比较乐观的结论。

首先，我们看土地失衡，他说的特别正确，昨天黄奇帆先生也提到了这个问题，土地错配供给是我们造成房地产乱象的最根本原因，大量的土地跟随领导意愿都给了三四线城市，一线城市却因为某些当地领导的好大喜功而始终供给不足。所以我们去年才提出因城施策，而国土部也在第一时间提出，按照库存数量供给土地，对于库存低于6个月的城市，加快供地，三四线暂停供地，进一步落实人地挂钩。另外，土地的增加要考虑到边际效应，比如你吃5个包子吃饱了，那么吃下去第一个和吃下去第六个的感觉是不一样的。按照很多研究的测算，其实即使是北京上海，现在建造的房子应该也足够住了，甚至已经出了20%的空置现象，这就是金融炒作的结果。

其次，再说需求，数据是正确的，反映了现在的供给需求矛盾，但在疯抢状态下的需求是被放大的，股票大家有用吗？对于绝大多数人来说一点使用价值都没有2015年，在大家的疯抢下，一样是供不应求，一下涨到了5000点。那个时候，每个人都需要股票。但后来结果怎么样，金融泡沫破了，你还要股票吗？房子这东西都是买涨不买跌，真跌下来，反而会有反身性。也就是价格越下跌，反而市场上的房子会越多。

第三，人口问题，这个担心是很有必要，毕竟水往低处流，人往高处走，你如果让市场自发调节，一定是全中国的人口都会流向北上广深这些一线城市的。所以在控人这条路上，我们还任重而道远。别看下了死命令，但能不能控制的住，我也没底。不过有一个指标可以看效果，那就是城市房租，城市房租直接反应的就是人口变化和收入的变化，没有杠杆，纯粹市场化。北京上海个人住房租金和写字楼租金双降，说明这两个城市的人口控制应该有阶段性的成果。

总之，虽然观点不同，但我十分认同任先生的基本面分析，他也抓住了最重要的问题所在，应该积极的看待它给出的警世恒言，如果真的想调控房价，必须要在这三个方面给予重点关注，所以打嘴炮是没意思的，人家说的对，有则改之无则加勉，既然我们已经开始针对这三个方面做出改变了，那么人家还在批评，就说明我们的工作做得不够好，矫枉必须过正，特别是对于房地产这个延续了15年的强化预期之下，你不用点狠招是不行的，起码现在土地上还没看到矫枉过正的手段，压制需求上，限购限售虽然加码但也还在合理区间。人口控制这个更要重视。毕竟之前以房控人的政策，完全失败了。现在以业控人，以学控人，结果怎么样呢？继续拭目以待吧，人家批评的对，确实这上面还没有成功经验。阶段性成果能不能持续，会不会反弹？这取决于后续的政策。所以，我们应该理性看待批评，权当是善意的提醒吧。更何况，人家提醒的很对，而且一直对了10几年。如果再当耳旁风，他还会继续对下去。

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